TP. Hồ Chí Minh: Bất động sản đã “hạ nhiệt” nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro!

Nền nhà phố thương mại, biệt thự dự án Hoàng Anh - Minh Tuấn (Q.9) giao dịch giảm nhiệt nhưng giá chỉ giảm nhẹ

Giao dịch đất nền giảm mạnh, giá vẫn “neo” ở mức cao

Dưới nhiều tác động từ các biện pháp của Chính quyền thành phố, cùng với việc thông tin liên tục trên báo chí truyền thông cảnh báo về tình trạng “sốt” ảo giá đất khiến giao dịch đất nền trong những ngày gần đây tại các “điểm nóng” của TP. Hồ Chí Minh như quận 9, quận 2, quận 7… đã giảm mạnh. Tuy nhiên thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giá giao dịch chỉ giảm nhẹ và vẫn “neo” ở mức cao.

Hiện lượng khách đến công chứng nhà đất tại Q.9 đã giảm so với tháng trước

Anh P - một môi giới tư nhân uy tín tại khu vực quận 9- cho biết: Hiện lượng giao dịch giảm khoảng 50% so với tháng trước nhưng giá giảm không đáng kể. Những dự án tốt về hạ tầng, có sổ đỏ, có qui hoạch rõ ràng như Dự án Hoàng Anh - Minh Tuấn trên đường Đỗ Xuân Hợp hiện giao dịch đã chậm hơn (trong khi tháng trước chỉ có người mua mà rất ít người bán) nhưng giá vẫn “đứng” ở mức cao với giá đang giao dịch khoảng 41 triệu đồng/m2 đối với nền biệt thự và trên 50 triệu đồng/m2 đối với nhà phố thương mại. Mức giá đó chỉ giảm nhẹ 2-3 triệu đồng/m2 so với tháng trước, song vẫn tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án đất nền giá tăng chóng mặt nhưng cỏ vẫn phủ kín cả chục năm qua mà rất hiếm hoi người xây để ở.

Tại khu vực Thạch Mỹ Lợi và Trung tâm hành chính quận 2, hàng loạt dự án đất nền như Huy Hoàng, Phú Nhuận, Thế Kỷ… dù được giới đầu cơ mua đi bán lại nhưng suốt chục năm nay cỏ dại vẫn mọc đầy, rất ít nền xây dựng, giá được chào bán bình quân từ 60 -70 triệu đồng/m2…

Bên cạnh đất nền, bất động sản tại các quận trung tâm do khan hàng cũng bị đầy lên khá cao, tuy giao dịch chậm nhưng giá không hề giảm nhiệt. Đơn cử một BĐS 2 mặt hẻm đường Trần Khát Chân (quận 3) diện tích trên 180 m2 chủ nhà mới bán cách đây 2 tháng giá 28,5 tỷ đồng nay đã được chủ mới rao bán với giá 32 tỷ đồng! Tương tự một BĐS sản nhà phố khác tại Cống Quỳnh (quận 1) thời điểm này năm 2017 chủ nhà bán 32 tỷ đồng thì nay đã được người mua sau rao bán lên 40 tỷ đồng…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh -đánh giá, với sự vào cuộc của chính quyền thành phố trong công tác chỉ đạo các quận/huyện quản lý chặt tình trạng phân lô, bán nền và hiệu ứng tích cực của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND về quy định diện tích tách thửa, tới nay các giao dịch trên thị trường đã giảm mạnh nhưng giá vẫn cao ngất ngưởng. Nguyên nhân do cả người mua và người bán đều là dân đầu cơ “lướt sóng” BĐS nên cứ người “lướt” sau lại tạo nên một mặt bằng giá mới, rất dễ tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” cho thị trường.

“Tôi cho rằng việc giao dịch trên thị trường đất nền giảm là tất yếu khi nhu cầu thực không có mà chỉ có giới đầu tư và đầu cơ”, ông Châu khẳng định.

“Lướt sóng” chung cư - nhiều nguy cơ tiềm ẩn

Chị L.T.T.H, một công chức trong ngành tài chính tại TP. Hồ Chí Minh vừa ngậm ngùi bán lỗ 600 triệu đồng 1 căn hộ tại khu Sky 3-Phú Mỹ Hưng (quận 7) vì tính ra cho thuê bao năm không hiệu quả. Theo lý giải của chị L.T.T.H, mỗi khách chỉ thuê khoảng 1-2 năm, sau đó để cho khách mới thuê chủ nhà phải sửa sang lại cuối cùng tiền thuê chả được bao nhiêu… nên chấp nhận bán lỗ để lấy tiền làm việc khác.

Trong khi đó anh N.V.T (nhân viên một công ty vận tải biển văn phòng tại quận 1) lại đang rất hào hứng với kế hoạch “lướt sóng” chung cư của mình. Anh T mua 2 căn hộ của một dự án đang xây tại quận 2 với tổng trị giá trên 6 tỷ đồng/2 căn. Anh được ngân hàng tài trợ cho vay 70% không lãi suất trong vòng 12 tháng nên ban đầu anh chỉ phải nộp 30% khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Nhưng sau 12 tháng đến thời điểm giao nhà anh T sẽ phải trả dứt điểm 70% khoản vay này. Khi được hỏi nếu đến thời điểm nhận nhà mà không có tiền trả ngân hàng thì làm thế nào, anh T cho hay khi đó sẽ bán lướt sóng kiếm lời…

Anh T không phải là trường hợp hiếm hoi trong phân khúc các nhà đầu tư cá nhân thứ cấp (bao gồm nhiều thành phần) vẫn “ôm mộng” lướt sóng căn hộ như cơn sốt BĐS thời điểm 2006 -2007. Thời điểm đó, chỉ cần xếp hàng rút thăm mua căn hộ rồi một vài ngày sau sang tay là đã có thể thu lời vài trăm triệu đồng!

Khoảng 10.000 căn hộ mở bán trong quý II/2018 nên "lướt sóng" chung cư sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro

Liên quan đến việc “lướt sóng” với hy vọng kiếm lời nhanh của một số nhà đầu tư thứ cấp ở phân khúc chung cư, ông Lê Hoàng Châu cho biết, trên thực tế từ năm 2017 tới nay việc mua đi bán lại chung cư đã không còn “hốt bạc” như các năm trước bởi người mua để ở sẽ tìm hiểu rất kỹ thông tin dự án, giá đưa ra từ chủ đầu tư... và phần đông có nhu cầu mua thực trên thị trường chủ yếu lại tập trung vào phân khúc nhà ở dưới 2 tỷ đồng (dành cho người có thu nhập trung bình). Chính vì vậy, những nhà đầu tư ôm mộng kiếm lời trong thời điểm này nếu không tỉnh táo sẽ rất dễ bị rủi ro.

Trong khi đó, theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Hiệp Hội bất động sản Việt Nam) trong quý II năm nay TP. Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 10.000 căn hộ được mở bán ra thị trường, tập trung vào đủ phân khúc - cho thấy nguồn cung trên thị trường khá dồi dào, không khan hiếm nên các nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc cẩn trọng khi quyết định đầu tư dự án để sinh lời.