Tín dụng bất động sản tăng tốc

Kinh doanh khởi sắc

Bắt đầu từ giữa năm 2014 cho đến nay, sự hồi phục của thị trường bất động sản là khá rõ nét. Sự hồi phục diễn ra chậm nhưng chắc, khởi đầu từ các dự án nhà ở xã hội rồi lan sang phân khúc trung và cao cấp, không chỉ giới hạn ở các dự án chung cư quy mô lớn, tiện ích đồng bộ mà còn bao gồm cả các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị lên tới triệu đô la Mỹ vốn rất kén người mua. Các số liệu thống kê đều cho thấy một bức tranh chung là lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm mạnh và mặt bằng giá tăng nhẹ (khoảng 5-10%). Theo thống kê từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/10/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản chỉ còn khoảng 56.286 tỷ đồng, giảm khoảng 3.000 tỷ đồng so với tháng trước đó và so với quí 1/2013 thì lượng tồn kho đã giảm 56%, tương đương 72.262 tỷ đồng.

Trên nền bối cảnh tích cực đó, kết quả kinh doanh của nhóm các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản niêm yết trên hai sàn chứng khoán cũng cho thấy xu hướng dần khởi sắc trở lại. Theo thống kê của Vietstock thì trong chín tháng đầu năm nay, tổng lợi nhuận của 60 doanh nghiệp bất động sản đạt 4.000 tỷ đồng, giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ nhưng doanh thu thì tăng khá tốt (13% so với cùng kỳ), đạt mức 37.400 tỷ đồng. Trong số này chỉ có 12 doanh nghiệp bị lỗ, còn lại đều lãi, thậm chí có những doanh nghiệp có mức lãi tăng mạnh so với cùng kỳ như: HQC (tăng 863%), PDR (tăng 843%), DXG (tăng 360%), BCI (tăng 247%)...

Dẫn đầu con số lợi nhuận về giá trị tuyệt đối vẫn là VIC với hơn 972 tỷ đồng. Con số này so với cùng kỳ năm trước thì giảm đáng kể, chủ yếu do các dự án bất động sản mà VIC triển khai vẫn chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Có sự bứt phá mạnh và tiến đến gần với VIC nhất là tập đoàn FLC. Nếu năm 2014 lãi ròng FLC đạt gần 356 tỷ đồng thì chỉ trong chín tháng đầu năm 2015, con số này đã hơn 630 tỉ, tăng trưởng 163% so với cùng kỳ. Tập đoàn Nam Long (mã NLG) cũng là cái tên đáng chú ý khi đã thoát lỗ và chuyển sang mức lãi ròng 75 tỷ đồng lũy kế chín tháng. Kết quả tích cực này nhờ việc Nam Long ghi nhận việc bán và bàn giao các căn hộ thuộc sản phẩm Ehome 3, 4 và 5.

Trong số các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, đứng đầu là Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC) với mức lỗ lên tới 67 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi nhẹ 6 tỷ đồng. Nguyên nhân khiến TDC lỗ nặng là do một số công trình xây dựng chưa nghiệm thu, nguồn thu từ bất động sản giảm do hàng bán bị trả lại và và chi phí tài chính tăng đột biến (gấp gần ba lần cùng kỳ năm trước). Một doanh nghiệp lỗ lớn khác là PTL với mức lợi nhuận âm 41 tỷ đồng, gấp 2,9 lần so với mức lỗ 14 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2014.

Mặc dù bức tranh chung là khá phân hóa nhưng gam màu tích cực đang dần chiếm ưu thế. Ngoài ra, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản có đặc thù là dựa nhiều vào điểm rơi hạch toán của các dự án. Như trường hợp của VIC, lợi nhuận hiện tại có thể sụt giảm nhưng dự báo năm 2016-2017 sẽ tăng mạnh trở lại khi các dự án Central Park, Park Hill... chính thức bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh có đáng lo?

Bên cạnh tăng trưởng của cả nền kinh tế ở mức khả quan (6,53% trong 9 tháng đầu năm) giúp cầu hồi phục thì một trong những nguyên nhân quan trọng giúp thị trường bất động sản khởi sắc là dòng vốn hỗ trợ dồi dào từ hệ thống ngân hàng ở một mặt bằng lãi suất được cho là hợp lý trong bối cảnh hiện tại (10-14%/năm). Số liệu từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cho biết trong chín tháng đầu năm nay, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng 14,59% so với cuối năm 2014 (cao hơn 2,5% so với mức tăng của cùng kỳ năm ngoái). Với gia tốc như vậy, dự báo tín dụng đổ vào bất động sản có thể đạt từ 18-20% cho cả năm 2015, cao hơn mức trung bình 14-15% cho giai đoạn 2012-2014.

Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng thì dòng vốn ngoại thời gian gần đây cũng đang tìm đường đổ vào bất động sản, điển hình là các thương vụ như tập đoàn Creed Group (Nhật Bản) rót 200 triệu đô la Mỹ cho Công ty cổ phần Đầu tư An Gia và trước đó là 100 triệu đô la cho Năm Bảy Bảy (NBB); Gamuda Land (Malaysia) bỏ 1.400 tỷ đồng mua lại vốn góp của Sacomreal và Công ty cổ phần Đầu tư Thành Công tại dự án Celadon City; Novaland phát hành 15 triệu đô la Mỹ trái phiếu chuyển đổi cho VinaCapital...

Trước xu hướng tăng nhiệt của dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản, đang có không ít ý kiến lo ngại về rủi ro bong bóng quay trở lại. Tuy nhiên, về giá trị tuyệt đối, đến cuối tháng 9/2015 dư nợ bất động sản mới chỉ chiếm khoảng 8% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, tương đương khoảng 358.000 tỷ đồng.

Với tỷ trọng ở mức “khiêm tốn” như vậy, rủi ro đến nguồn vốn toàn hệ thống chưa phải quá lớn. Nếu so với giai đoạn đỉnh điểm là năm 2009 (tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống đạt 37,7%; tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất bao gồm bất động sản và chứng khoán tăng gần 42%, chiếm 19% tổng dư nợ) và năm 2010 (tín dụng tăng trưởng 27,6%, dư nợ cho vay riêng bất động sản tăng trưởng 23,5%) thì mức tăng hiện nay vẫn tương đối an toàn.

Thêm vào đó, sự ấm lên của thị trường bất động sản cũng sẽ là một trong những tiền đề quan trọng giúp xử lý nợ xấu được đảm bảo bằng các bất động sản. Mặc dù vậy, sự thận trọng không bao giờ là thừa!