Luật kinh doanh bất động sản 2014: Giải bài toán “mất niềm tin” ?

Quy định chặt chẽ hơn

Thực tế hiện nay, trong đầu tư phát triển dự án nhà ở, hầu hết các dự án được giao dịch đều chưa hình thành. Không ít trường hợp người dân phải trong tình trạng: “chờ nhà mòn mỏi” mà không có câu trả lời chính xác của chủ đầu tư.

Để bảo vệ tốt quyền lợi của người mua, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 đã được thiết lập với những khung pháp lý chặt chẽ hơn so với trước đây.

Theo đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ được phép bán khi phần móng nhà đã được xây xong. Lần thanh toán đầu tiên không được phép quá 30% giá trị hợp đồng, và những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng của công trình. Nhưng không được thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà (đối với chủ đầu tư có vốn nước ngoài tỷ lệ này là 50%). Chủ đầu tư không được thu quá 95% trước khi cơ quan nhà nước cấp phép giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua. Luật nhà ở 2014 cũng cho phép người mua nhà được sử dụng căn nhà đang hình thành để thế chấp vay vốn mua nhà theo quy định.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải sử dụng tiền trả trước của người mua cho mục đích xây dựng nhà và phải có một ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh đối với việc xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Luật mới cũng cho phép người mua nhà ở có quyền yêu cầu bên bảo lãnh (tức ngân hàng) hoàn trả lại tiền theo như cam kết nếu như chủ đầu tư không thực hiện bàn giao theo đúng tiến độ cam kết.

Nhiều chuyên gia luật pháp đã đánh giá: Các quy định này sẽ phần nào giải quyết được bài toán “mất niềm tin” của người mua nhà vì một số vi phạm của chủ đầu tư trong thời gian, không thực hiện dự án bàn giao nhà đúng như đã hứa. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư cũng lo lắng việc chi phí giao dịch có thể tăng lên và chỉ những chủ đầu tư có thực lực tài chính, khả năng thanh khoản tốt thì mới có thể tồn tại được.

Một số điểm mới

Trong Luật Nhà ở năm 2014 có điều khoản quy định: nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng. Theo đó, sẽ có những quy định hướng dẫn cụ thể hơn về niên hạn sử dụng phù hợp với từng cấp độ nhà. Về nguyên tắc, sau thời hạn sử dụng, nhà chung cư có thể bị tháo dỡ, phá bỏ nếu như cơ quan thẩm định có ý kiến không còn đủ công năng sử dụng nữa. Điều này dự kiến sẽ bảo đảm an toàn hơn cho người sử dụng nhà chung cư.

Một vấn đề mới nữa là ban quản lý nhà chung cư sẽ có tư cách đại diện rõ ràng hơn trong việc quản lý, bảo trì nhà chung cư (theo mô hình như hội đồng quản trị của công ty cổ phần). Ban quản trị sẽ có tư cách pháp nhân con dấu và thực hiện các quyền trong việc quản lý nhà chung cư.

Luật Nhà ở mới cũng quy định rõ ràng hơn về xây dựng một hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở. Qua đó hy vọng rằng người dân sẽ tiếp cận thông tin về bất động sản, nhà ở liên quan rõ ràng hơn, tránh các sơ sót trong giao dịch.